150套商品房被開發商一房多賣,涉及資金1.4億元;1200餘戶購房者2億多元的團購預訂金也被挪作他用;開發商“五證全無”,相關部門三年熟視無睹……這樁發生在海南房地產市場的咄咄怪事,發人深省。商品房預售制度緣何變成“一紙空文”諸多監管部門為啥變為“睜眼瞎”
  低劣圈錢屢屢得逞
  “一房多賣”曝出黑洞
  高息借款購買土地、拿土地作抵押換取銀行貸款、一房多賣償還貸款和借款……這是開發商聶仲根在資金鏈吃緊的情況下,拆東補西圈錢的“連環計”。海南澄邁縣“陽光花苑”小區150名業主驚呼:“用大半輩子積蓄買來的房子戶主卻是別人”
  此案目前已被警方偵查終結。據知情人士透露,聶仲根在2008年成立兩家公司,經營房地產項目時,註冊資金僅1000萬元,他買地款絕大部分是高息借款籌集。“按照4%的月息計算,一個月需要支付的利息多達900多萬元。”
  在銀行貸款收緊、樓盤銷售不暢的情況下,部分房企往往利用一些擔保公司、投資公司來進行融資。在明知資金回籠乏力的狀況下,聶仲根是如何利用兩家資質偏差、實收資本為零的公司一步步圈地,開發房地產項目呢
  虛報註冊資本提高公司“身價”,高息攬金購置土地,以土地為抵押向銀行貸款。據辦案民警王偵偵介紹,聶仲根在2011年通過中介公司虛報註冊資本4000萬元,故意誇大公司履行合同的能力。
  “占地99畝的陽光花苑小區,土地出讓金7000多萬元,其中5000多萬元是通過各種途徑獲得的高息借款。購置土地後,又以土地和地上建築為抵押物,向銀行貸款1.1億元。”調查專案小組警員王偵偵說。
  一房多賣,回籠資金用於償還債務和銀行貸款。記者採訪瞭解到,“陽光花苑”的商品房售價每平方米9000元,聶仲根要求售樓人員將已經出售的房屋,以每平米4000元左右的團購價再次出售,每平米至少凈賺8000元。
  商品房團購預訂金支付土地出讓金。聶仲根在開發占地200畝的一樓盤時,1200餘戶、2億多元的新疆一家單位的團購預訂金用於繳納5400多萬元的土地出讓金。然而,在簽訂商品房預定合同前,已將這個項目中的一宗土地抵押給一家擔保公司,獲取資金用於償還貸款和後續開發。
  預售樓盤“五證”不全
  多重詐騙“暢行無阻”
  一些澄邁縣的幹部也為聶仲根的違法行為大開方便之門。記者調查發現,聶仲根在未辦理工程規劃許可證、人防建設審批、招投標手續、建築工程施工許可證和房屋預售許可證,也未取得圖紙審查合格證的情況下,就擅自開工建設和預售房屋,而國土、城建、稅務等諸多監管部門竟成了“睜眼瞎”。
  據瞭解,澄邁縣委原副書記盧勇、縣住房保障與房產管理局原局長林中校在土地使用性質變更、房地產項目容積率調整、在審批辦理商品房預售許可證等事項中,多次收受聶仲根的賄賂,日前被海南省紀委“雙開”,案件移送司法機關。
  前幾年,隨著海南地價一漲再漲,房地產開發成為“香餑餑”。聶仲根的公司在設立之初,就存在法人機構不健全、運營機制和規範管理制度不成熟等情況,導致公司在後期經營時資金和人員管理混亂。“員工挪用公司資金動輒近百萬元,多名員工利用公司融資平臺詐騙圈錢。”王偵偵說。
  事實上,海南實施購房“網簽”,其主要目的是為了防止開發商捂盤惜售,避免一房二賣。然而,記者調查發現,絕大部分房企在對房屋的實際銷售過程中,普遍採取的辦法就是集中網簽,前期先跟購房者簽訂紙質合同。不及時網簽、誘導欺騙消費者等系列不規範的市場行為存在已久。一些購房者對記者說,對於購房網簽“一頭霧水”,開發商為何推遲網簽和不進行房屋預售登記也毫不知情。
  建立責任倒查機制 扎緊監管之籠
  儘管已有較為完備的商品房合同備案制度,但市場上在售商品房多為期番從合同備案完畢到最終交番一般需要1至2年時間。因此,類似海南這樣“一房二賣、一房多押”的房產糾紛案例,近年來在廣東、河南、山東等地時有發生。
  一些業內人士表示,雖說為防範房地產開發商一房多賣,規定了商品房預售合同備案登記制度,但是對開發商不按規定進行商品房預售合同備案登記的,現行的政策、法規卻沒有任何規定如何處罰。
  那麼,如何加強商品房預售合同備案登記管理,避免多部門的監管職能成為一紙空文
  “加強房地產預售商品房的管理監督力度是根治‘一房多賣’的首要措施。”海南大學法學院教授童偉華表示,住建部門要提高商品房預售許可門檻,嚴格審批房屋預售許可證和嚴格監督房屋預售、抵押登記,切實將資質偏差、借錢圈地的房地產企業擋在門外。
  海南川海律師事務所主任趙建平律師說,參與項目審批的部門,都應該建立全過程管理、責任倒查、終身負責的機制,使項目投訴和案件處理與職能部門績效考核掛鉤,彌補政府管理部門的缺位和失措,避免市場上“黑心房”大行其道。
  購房者在購房前也應做足功課。記者採訪發現,大部分購房者輕易相信開發商“預售房屋不能辦理預售登記備案手續”,購房後很少上網查驗備案手續。一位林姓受害者經熟人介紹,甚至在沒有看房的情況下,直接匯款預定房屋,後續購房程序和繳款完全聽任開發商擺佈,出事後才直呼:“應該當初多查查!”據新華社  (原標題:開發商五證全無詐騙3億多)
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